1、如被继承人已婚，尽管澳大利亚法律认可在澳大利亚的涉外婚姻，但有关方结婚的地区不再拥有管辖权。任何不动产继承纠纷通常由相关的州法院裁决。具体由哪个法院裁决取决于不动产的价值，不同法院设有不同的金额上限。

2、不设保留权利。根据澳大利亚法律，不设"保留权利",遗产须由确定人员继承。任何人都可自由选择订立遗嘱。在澳大利亚，多数人订立遗嘱；但当事人有权以被继承人具有赡养他们的道德义务为理由对遗嘱提出异议。法律未规定哪类人应从遗嘱继承人中被排除。订立遗嘱来处置在澳大利亚的资产。

可申请对执行遗嘱的管辖范围内获得的检验遗嘱认证进行"重新盖印",但该流程要求在原管辖区域获得遗嘱代表权的授予。因此，为将海外的延误与不便降至，非本地居民可针对主要位于澳大利亚的土地权益订立单独的澳大利亚遗嘱。

3、遗嘱订立人可指明该遗嘱仅适用于其位于澳大利亚的资产，并已对其他管辖区域的资产作出另外的安排。

在无遗嘱的情况下，有些固定的规则适用于遗产的分配。这取决于被继承人是否遗有配偶（包括普通法配偶及同性伴侣）后代，如没有，则是否在澳大利亚的一些州遗有大家庭成员，包括堂/表兄弟姐妹，甚至第二代堂/表兄弟姐妹。如被继承人没有健在的亲属可符合无遗嘱继承人要求。遗产将归国家所有，归相关的澳大利亚州政府共同基金所有。

所有人可在其有生之年将不动产赠予他人。澳大利亚法律的一般规则是无论当事人在世或过世（依照其遗嘱），均有权按个人意愿处置个人资产。

扩展资料

案例：

政府征收遗产税，大多打出“社会公平”的招牌。实际上，与其他税种一样，各国政府开征遗产税多出于财税上的考虑。如澳大利亚与美国皆在一战时开征遗产税，以补益战时开销。

不过，时至今日，各国政府对于收遗产税的热情在消退。自1978年澳大利亚成为首个取消遗产税的富裕国家后，在税务竞争的压力之下，多个国家地区纷纷步其后尘。这三十年来，有二十多个国家与地区取消了遗产税。

以色列于1981年取消遗产税，新西兰于1992年取消遗产税，瑞典2005年取消遗产税，香港地区2006年取消遗产税，奥地利及新加坡于2008年取消遗产税。常被拿来说事的美国从2003年开始降低遗产税的税率，并于2010年实行了一年零税率。在遗产税历史悠久且执行较为严格的英国，该项税种正受到强烈批评，多方亦在进行将之实际取消的努力。

正如开征遗产税一样，各国政府积极取消遗产税也有实际的理由。因为遗产税对社会经济的影响相当负面，且并未能起到所谓“促进社会公平”或“调节贫富差距”的作用。

如作为第一个吃螃蟹的澳洲，取消遗产税，大抵是由于遗产税在澳洲不得民心。由于经济发展带来的房产升值，使得越来越多的中产阶级被纳入到遗产税的征收范围中。地价攀升还导致农地估值甚高，不少农场主被征遗产税，但农地产出价值相对低。而富人却可以聘请律师和财务顾问，通过多种财务安排规避遗产税。如此一来，遗产税的承担者，反而大多是由于土地价格攀升而导致财产估值超出预料、且又无力预先做出财务安排的非富豪人群。

也就是说，本来对遗产税持中立甚至支持态度的人们，最后竟然发现随着通胀、社会经济的发展及个人财富的增长，自己竟然成了这个本来遥不可及税种的承担者，而真正的巨富，反而有办法规避。此外，中小企业主若被征收遗产税，亦经常会影响企业经营，对经济发展颇为不利。于是社会对这个税种不满，便是理所当然。从1960年代开始，澳洲公众要求政府取消遗产税的声音便十分强烈。

澳洲政府最后于1978年取消遗产税，除受到政治压力外，亦希望减税及减少税制复杂性，能鼓励企业家精神和个人积极进取。澳洲议会在当年辩论是否取消遗产税时，反对的一方以为取消这种税种，未免会使澳洲税制在各国中显得不同。而支持的一方则认为没有理由去仇恨个人努力及财务成功，有支持派的议员陈述：“若只有澳洲采取这个税务政策（取消遗产税），那么就只有澳洲在向着支持公民个人进取的方向努力，而这在我看来，是真正的进步”。（If Australia is alone in its tax policies it is the case then that this country alone is moving towards the advancement of the individual citizen. That, in my view, is real progress.）

事实证明，澳洲并非特立独行。如前文所述，澳洲取消遗产税后，各国家地区纷纷效仿。这也并非偶然。因取消遗产税显然有利于投资环境，而有钱有能力的人，更倾向于移民至无遗产税的国家使得自己更多的财富能够传与子孙后人，亦是人之常情，这就激发了各国税务制度上的竞争。

新西兰1992年取消遗产税后，次年直接外来投资便有103%的增长，之后两年亦保持了20%的增长速度。示范效应可谓甚为卓著。新西兰移民局至今在介绍其税制的官方网站上，仍将“我们没有遗产税”放在第一条。

香港地区于2006年取消遗产税，同样是考虑遗产税对社会经济的负面影响。取消遗产税后，虽然政府的税收收入一时略有影响（遗产税一般相对个税收入占比极少），但境外投资的流入，增加了香港的股票及土地物业的价值。同时，香港逐渐成为亚洲的资产管理中心，并为金融、会计、法律等相关行业愈加繁荣，为港人带来更多的生意和就业机会。新加坡随后于2008年取消遗产税，也有与香港一较长短之意。

或有舆论以为取消遗产税虽对社会经济有利，但有“只顾效率忽略公平”之嫌。此言甚谬。政府为履行各种所谓的义务，对几乎所有经济活动征税。可以说，一个人落袋为安的种种收入，都已课税。最后撒手人寰，所有财产却要再被扣一次重税，毫无疑问是双重课税了，这本身便难谈得上公平。

此外，若有人以为每个人的智力、相貌、体力等等都应平等，不该有人过于优越，大概要被视为疯子。何以有人生来比别人富有，却被视为不公？削弱强者并不能帮助弱者。保证一个自由竞争的市场环境，使得人人有成功的机会，方才是最大公平。在这个前提下，收取遗产税，减少社会的资本性投入，从而削弱经济的繁荣，是对所有人都不利的。停征遗产税，正是大快人心，大势所趋。

凤凰网-澳大利亚开启不征遗产税的世界潮流

2013年物业管理师考试真题及答案：物业经营管理

　 2018年初级会计师职称实务重点：投资性房地产

　(一)投资性房地产的范围

　1.属于投资性房地产的范围

　(1)已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

　思考问题企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。这种情况属于投资性房地产。

　(3)已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

　思考问题A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。

　本例中，对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。

　2.不属于投资性房地产的范围

　(1)自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。

　(2)作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

　思考问题

　(1)某项房地产，部分用于自用，部分用于出租?部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　例如甲企业在北京市中心有一个办公楼，共16层。16层能够单独计量和出售。2009年，甲企业将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 2-10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层-16层作为自用办公使用。

　第1层，2-10层能否作为投资性房地产?可以。

　(2)企业拥有并自行经营的旅馆饭店?其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产;将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

　例如甲企业在天津市中心有一个旅馆，共5层，作为提供住宿服务。5层能够单独计量和出售的。现在，第5层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1-4层仍然作为旅馆提供住宿服务。

　第5层能否作为投资性房地产?可以。

　(3)出租柜台?

　不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。

　(4)企业持有以备经营出租的空置建筑物?

　这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。只有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。

　(5)企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，是否属于投资性房地产?

　企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

　例题下列各项中，属于投资性房地产的是(　)。

　A.房地产企业开发的准备出售的房屋

　B.房地产企业开发的已出租的房屋

　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

　『正确答案』B

　『答案解析』房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货;企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产;企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。

　例题下列各项中，属于投资性房地产的有(　)。

　A.企业拥有并自行经营的饭店

　B.企业自用的办公楼

　C.房地产开发企业正在开发的商品房

　D.企业持有拟增值后转让的土地使用权

　『正确答案』D

　『答解析案』A选项，企业拥有并自行经营的饭店，属于企业经营场所，即属于固定资产;C选项，房地产开发企业正在开发的商品房，属于企业存货。

　例题下列项目中，不属于投资性房地产的有(　)。

　A.企业已出租的建筑物

　B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置

　C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物

　D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

　『正确答案』C

　『答案解析』选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。

　(二)成本模式下的投资性房地产会计核算

　投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　1.外购的投资性房地产

　外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。会计处理为：

　借：投资性房地产

　贷：银行存款

　2.企业自行建造或开发完成取得的投资性房地产

　其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，会计处理为：

　借：投资性房地产

　贷：在建工程一般企业

　开发成本房地产企业

　3.投资性房地产的后续计量

　(1)按期(月)对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会计处理为：

　借：其他业务成本

　贷：投资性房地产累计折旧

　投资性房地产累计摊销

　(2)取得的租金收入，会计处理为：

　借：银行存款

　贷：其他业务收入

　借：营业税金及附加

　贷：应交税费——应交营业税

　(3) 投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。会计处理为：

　借：资产减值损失

　贷：投资性房地产减值准备

　4.处置投资性房地产

　企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产

　借：银行存款

　贷：其他业务收入

　借：其他业务成本

　投资性房地产累计折旧(投资性房地产累计摊销)

　投资性房地产减值准备

　贷：投资性房地产

　例题(2010年)采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。(　)

　『正确答案』√

　例题甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。不考虑营业税等费用。有关资料如下：

　2009年12月18日甲公司外购一栋写字楼，该写字楼成本为50000万元，写字楼预计使用年限为40年，写字楼预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。

　当日甲公司与乙公司签订租赁合同，甲公司将该写字楼整体出租给乙公司，租期为3年，年租金为2000万元，每年年初支付。2009年12月31日为租赁期开始日。

　『正确答案』

　(1)编制2009年外购写字楼的会计分录。

　借：投资性房地产——写字楼　50000

　贷：银行存款50000

　(2)编制2010年初收到租金的会计分录。

　借：银行存款2000

　贷：其他业务收入2000

　(3)编制2010年对投资性房地产计提折旧的会计分录。

　借：其他业务成本1250

　贷：投资性房地产累计折旧1250(50000÷40)

　(4)2010年末资产负债表“投资性房地产”项目列示金额?

　“投资性房地产”项目=50000-1250=48750(万元)

　(5)假定租赁期满后将其出售，售价为60000万元，编制有关租赁期满后将写字楼出售的会计分录。

　借：银行存款　60000

　贷：其他业务收入　60000

　借：其他业务成本　46250

　投资性房地产累计折旧　3750(1250×3)

　贷：投资性房地产　50000

　例题(2010年)甲企业为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9000万元，2009年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列报正确的是(　)。

　A.存货为9000万元

　B.固定资产8865万元

　C.投资性房地产为8820万元

　D.投资性房地产为8865万元

　『正确答案』D

　『答案解析』本题考核成本模式下投资性房地产的核算。2009年3月至12月投资性房地产的累计折旧=9000/50×(9/12)=135(万元)，投资性房地产的账面价值=9000-135=8865(万元)，2009年12月31日资产负债表项目列报的金额为8865万元。

　(三)公允价值模式的投资性房地产会计处理

　1.外购的投资性房地产

　外购的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与外购的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：

　借：投资性房地产——成本

　贷：银行存款

　2.自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：

　借：投资性房地产——成本

　贷：在建工程

　开发成本

　3.投资性房地产的后续计量

　投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。

　(1)投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：

　借：投资性房地产——公允价值变动

　贷：公允价值变动损益

　公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

　(2)取得的租金收入，会计处理为：

　借：银行存款

　贷：其他业务收入

　借：营业税金及附加

　贷：应交税费——应交营业税

　4.处置投资性房地产时，会计处理为：

　借：银行存款

　贷：其他业务收入

　借：其他业务成本

　贷：投资性房地产——成本

　——公允价值变动

　同时：

　借：公允价值变动损益

　贷：其他业务成本

　例题甲公司为房地产开发企业，采用公允价值模式计量投资性房地产。不考虑营业税的费用。有关资料如下：

　(1)2009年1月1日甲公司与AS公司签订协议，将开发完成的写字楼出租给AS公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2009年1月1日为租赁期开始日，2011年12月31日到期。

　该写字楼的造价为9000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。

　(2)2009年12月31日该投资性房地产的公允价值为12000万元。

　(3)2010年12月31日该投资性房地产的公允价值为17000万元。

　(4)2011年12月31日租赁协议到期。甲公司与该公司达成协议，该写字楼的出售，价款为20000万元。

　『正确答案』

　(1)编制2009年1月1日转换日与房地产的有关会计分录。

　借：投资性房地产——成本9000

　贷：开发成本9000

　(2)编制收到租金的相关会计分录。

　借：银行存款 500

　贷：其他业务收入 500

　(3)编制2009年12月31日调整投资性房地产的会计分录。

　借：投资性房地产——公允价值变动3000

　贷：公允价值变动损益3000(12000-9000)

　(4)编制2010年12月31日调整投资性房地产的会计分录。

　借：投资性房地产——公允价值变动5000

　贷：公允价值变动损益　5000(17000-12000)

　(5)编制2011年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录。

　借：银行存款　20000

　贷：其他业务收入　20000

　借：其他业务成本　17000

　贷：投资性房地产——成本　 9000

　投资性房地产——公允价值变动　 8000

　借：公允价值变动损益8000

　贷：其他业务成本　 8000

　(四)投资性房地产后续计量模式的变更

　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

中国房地产趋势

2013年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业经营管理》

　1、在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的( )风险。

　A、任一

　B、最低

　C、算术平均

　D、加权平均

　2、资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )

　A、估计

　B、分配

　C、组合

　D、控制

　3、房地产开发投资通常属于( )投资。

　A、长期

　B、短期

　C、置业

　D、间接

　4、投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券，属于()投资。

　A、房地产开发

　B、房地产间接

　C、权益型信托

　D、混合型信托

　5、在正常市场和运营状态下，房地产的经营效益大于其运营成本的持续时间称为( )。

　A、折旧年限

　B、耐用年限

　C、经济寿命

　D、自然寿命

　6、政府兴建一座公园使得周边的房地产价格提高，这体现了房地产投资性中的( )。

　A、政策影响性

　B、专业依赖性

　C、发展阶段性

　D、相互影响性

　7、净运营收益的扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为( )。

　A、税前现金流

　B、税后现金流

　C、税前利润

　D、税后利润

　8、关于名义利率和实际利率的说法，正确的是( )

　A、名义利率和实际利率不能反映资金的时间价值。

　B、当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率

　C、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值。

　D、当名义利率周期数大于1时，实际利率大于名义利率。

　9、政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来的能耗高的设备，会导致设备的( )

　A、第一类有形磨损 B、第二类有形磨损

　C、第一类无形磨损 D、第二类无形磨损

　10、财务分析中，旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为( )

　A、机会成本 B、沉没成本

　C、租赁 D、净现值

11、空置的写字楼属于( )

　A、收益性物业

　B、非收位置性物业

　C、增量房地产

　D、非增量房地产

　12、物业价格实质上是物业( )的价格

　A、交换

　B、权益

　C、租赁

　D、风险

　13、评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有()

　A、前瞻性

　B、随机性

　C、客观性

　D、保守性

　14、某旧住宅的重置价格为100万元，账面价格70万元，因户型设计落后导致的功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起的经纪折旧为5万元，则该住宅的现值评估价格为()万元。

　A、15

　B、55

　C、85

　D、90

　15、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖，租赁和()

　A、继承

　B、抵押

　C、保险

　D、信托

　16、房地产市场供给的特点的说法，错误的是()

　A、房地产市场供给弹性较大

　B、房地产市场供给具有非同质性

　C、房地产市场供给具有高度垄断性

　D、房地产市场供给存在档次的差异

　17、房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占()。

　A、同期房屋存量

　B、同期房屋增量

　C、上期房屋存量

　D、上期房屋增量

　18、下列类型的住房中，不属于政策性住房的是( )

　A、公共租赁住房

　B、廉租房

　C、普通公寓

　D、经济适用住房

　19、关于房屋租赁特点的说法错误的是( )

　A、房屋租赁关系部因所有权的转移而终止。

　B、房屋租赁关系可以转移房屋的所有权。

　C、房屋租赁关系的标的是作为特定物的房屋。

　D、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。

　20、房屋租赁关系中，承租人拥有的权益是( )

　A、房屋的使用权、处分权和部分受益权。

　B、房屋的占有权、使用权和最终收益权。

　C、房屋的占有权、处分权和最终收益权。

　D、房屋的占有权、使用权和部分收益权。

　21业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为()模式

　A、转租

　B、包租

　C、委托代理

　D、出租代理

　22、租约执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括()

　A、房屋空间交付

　B、签约管理

　C、收取租金

　D、租户关系管理

　23、关于房屋转租的说法，正确的是()

　A、承租人可以将承租的房屋转租给第三方。但第三方必须同原出租人签订新的租赁合同

　B、承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方

　C、承租人在原出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方

　D、承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的差额利润应该归原出租人所有

　24、在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是()

　A、风险控制

　B、风险回避

　C、风险转移

　D、风险调整

　25、物业管理中的投标费用属于()

　A、边际成本

　B、机会成本

　C、沉没成本

　D、差异成本

　26、关于专项维修资金的说法，错误的是()

　A、专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用

　B、专项维修资金不含物业共用部位、共用设施设备的日常维护费

　C、专项维修资金应计入物业管理服务支出或成本

　D、经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的。

　27、关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是()

　A、福利基金按工资总额的14%计提

　B、员工奖金按工资总额的10%计提

　C、教育经费按工资总额的1.5%计算

　D、公会基金安工资总额的2%计算

　28、在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于( )

　A、固定预算

　B、零基预算

　C、概率预算

　D、弹性预算

　29、下列费用中，属于物业服务企业财务费用预算构成项目的是( )。

　A、财务人员福利费

　B、财务人员工资

　C、汇总损失

　D、保险费

　30、关于成本控制中的事后控制的说法，错误的是( )。

　A、事后控制是事中控制的延续

　B、事中控制是事后控制的前提

　C、事后控制是成本控制的中心环节

　D、事后控制是下一循环中事先控制的组成部分

　31、成本控制中的例外管理主要用于成本的( )

　A、事先控制

　B、事中控制

　C、事后控制

　D、反馈控制

　32、住宅小区成立业主大会选举业主委员会后，物业服务合同的甲方是()

　A、业主委员会

　B、建设单位

　C、物业服务企业

　D、居民委员会

　33、关于前期物业服务合同的说法，错误的是()

　A、前期物业服务合同具有过渡性

　B、前期物业服务合同属于要式合同

　C、前期物业服务合同以书面方式签订

　D、前期物业服务合同没有合同期限限制

　34、关于前期物业服务合同与物业服务合同差异的说法，错误的是()

　A、二者合同主体不同

　B、二者合同客体不同

　C、二者签订时间不同

　D、二者合同有效期限不同

　35、关于物业管理招投标的说法，错误的是()

　A、物业管理招标投标实质是一种市场双向选择行为

　B、物业管理招标行为和投标行为是有机结合的

　C、物业服务企业提供交换的标的只是劳务性服务

　D、物业管理实行招标投标是社会主义市场经济的需要

　36、关于物业管理招投标标的的说法，错误的是()

　A、标底是招标项目的预期价格水平

　B、标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一

　C、标底一般不向投标人公开

　D、标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳

　37、按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括()风险

　A、财产

　B、责任

　C、人身

　D、社会

　38、保险的一般原则不包括()原则

　A、比例分摊

　B、可保利益

　C、近因

　D、对等

　39、物业服务企业按出资比例分配利润。体现了企业 ( )之间的财务关系。

　A、所有者

　B、债权人

　C、经营者

　D、管理者

　40、反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是()

　A、资产负债表

　B、利润表

　C、损益表

　D、现金流量表

　41、在物业管理绩效评价的指标体系中，财务效益状况指标包括净资产收益率、总资产报酬率和()

　A、总资产周转率

　B、流动资产周转率

　C、财务内部收益率

　D、资本积累率

　42、企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是()

　A、净资产收益率

　B、总资产周转率

　C、流动资产周转率

　D、总资产报酬率

　43、关于物业管理绩效评价中评价标准的说法，错误的是()

　A、评价标准是绩效评价的三大要素之一

　B、评价标准是评价工作的基本准绳和前提

　C、评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类

　D、评价标准是主观评判评价对象的衡量尺度

　44、物业管理绩效评价的主要方法是()

　A、功效系数法

　B、综合分析判断法

　C、隶属度赋值法

　D、经验分析判断法

　45、物业管理绩效评价时，根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算综合评价得分的方法是( )

　A、定量与定性相结合计分方法

　B、综合分析判断法

　C、评议指标计分方法

　D、修正指标计分方法

　46、下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是()

　A、洗手间

　B、停车场

　C、开水间

　D、电梯厅

　47、下列各项写字楼管理工作，属于租赁期间管理工作的是()

　A、吸引可能的租户

　B、评估筛选租户

　C、与租户进行租约谈判

　D、监督租户履行租约义务

　48、在制订写字楼租金收取办法时，无需考虑的是( )

　A、支票、现金等支付形式

　B、租金收取时间

　C、激励主动缴纳行为的措施

　D、租金收取方式

　49、在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、()和空置损失的租金

　A、建造费用

　B、人工费用

　C、经营费用

　D、广告费用

　50、下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是()

　A、服务制度

　B、服务质量

　C、服务程序

　D、服务标准

　51、在写字楼交通流线中，内部交通流线包括物品流线、服务流线和( )

　A、信息流线

　B、办公流线

　C、自行车流线

　D、机动车流线

　52、下列物业经济指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价的指标是()

　A、物业经济指标

　B、服务满意度

　C、物业品牌化

　D、市场占有率

　53、在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格需求而进行的商品选择工作、属于()

　A、市场营销

　B、零售技术

　C、物业维护

　D、风险管理

　54、下列零售商业物业经营管理工作中，属于物业维护模块的是()

　A、维持承租户公共关系

　B、满足消费者的商品供应量

　C、统筹管理公共区域维修基金

　D、慎重出租给危险承租户

　55、下列对购物中心中个租户位置的配置中，合理的是()

　A、甜点店与服装店相邻

　B、冷饮店设置商场入口

　C、家具店靠近商场中心

　D、食品店原理商场中心

　56、某商业租户的基础租金是每月1万元，自然平衡点是每月10万元，该租户的每月营业额是15万元，并向业主缴纳租金总额为每月1.4万元，则其百分比租金的比例系数是()

　A、2.66%

　B、4.00%

　C、8.00%

　D、9.33%

　57、某购房中心建筑面积10万平方米，可出租面积8万元平方，某租户承租了6千平方米，该租户应分租的公用面积维护费比例是( )

　A、6%

　B、6.5%

　C、7%

　D、7.5

　58、在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是()

　A、开闭店

　B、收银

　C、顾客退换货

　D、库房物品的管理

　59、关于物业设施设备生命周期成本的说法，错误的是()

　A、生命周期成本的费用不只发生在初始投资时

　B、折现率即利率对生命周期成本没有影响

　C、通过对设施或系统的节能改造可以降低生命周期成本

　D、运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值

　60、下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是()

　A、重组

　B、赠予

　C、公开出售

　D、债转股

61、零售商业物业分类的主要依据有()

　A、建筑规模

　B、建筑结构

　C、建筑形式

　D、经营商品的特点

　E、商业辐射区域的范围

　62、从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得()等方面的利益

　A、股息

　B、收益

　C、保值

　D、增值

　E、消费

　63、在所有权不变的情况下，写字楼的类型包括( )。

　A、企业自用写字楼

　B、出租写字楼

　C、出售写字楼

　D、自用出售写字楼

　E、自用出租复合型写字楼

　64、下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有()

　A、投资回报期

　B、借款偿还期

　C、财务净现值

　D、资产负债率

　E、偿债备付率

　65、收益性物业价值的高低，主要取决于()

　A、未来净收位置的大小

　B、账面净收位置的大小

　C、获得净收位置期限的长短

　D、获得净收益的可靠性

　E、获得净收益的主营业务所占比重

　66、关于物业价格的说法，正确的有()

　A、物业价格受区位的影响大

　B、物业价格形成的时间较长

　C、物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格

　D、物业价格总是上涨的

　E、物业价格容易受交易者的个别因素影响

　67、在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容是：

　A、租赁计划

　B、建筑物管理策略

　C、建筑物维护的标准

　D、物业检查计划

　E、公共设施服务的内容

　68、在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有()

　A、所有权人

　B、共有人

　C、所有权人委托的代理人

　D、房屋的抵押权人

　E、按照法定程序指定的代管人

　69、在租约签订前，租赁管理工作的主要内容包括( )

　A、制定租赁方案和策略

　B、租金调整和租户关系管理

　C、租户的选择

　D、租约谈判

　E、租金确定

　70、从理论上讲，物业租金要以()来确定

　A、历史平均投资回报率

　B、业户所需缴纳的所得税

　C、物业建造成本

　D、物业出租经营成本

　E、业主希望的投资回报率

　71、根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有()

　A、被没收的财产

　B、企业员工福利费

　C、企业违约金

　D、银行手续费

　E、购置和建造固定资产的支出

　72、实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有()

　A、物业服务企业的利润

　B、法定税费

　C、物业管理服务成本

　D、物业服务企业的酬金

　E、物业管理服务支出

　73、关于公众责任保险的说法，正确的有()

　A、公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任

　B、公众责任保险是一种有形财产保险

　C、公众责任险不具有实际标的

　D、公众责任保险的保险人答案加群：柒陆伍肆陆贰伍玖

　E、公众责任保险的被保险人依法应承担对第三者精神伤害的经济赔偿

　74、将企业价值化作为企业财务管理总体目标的优点有()

　A、考虑了客户利益

　B、考虑了风险因素

　C、体现了企业对资产保值增值的要求

　D、有利于制约企业追求短期总的倾向

　E、保险企业运用资本获得利润的能力

　75、下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有()

　A、投资开办餐厅

　B、购置洗地机

　C、房屋租赁经营

　D、购买企业股票

　E、投资建立子公司

　76、物业管理绩效评价中社会评价的主要体包括()

　A、政府

　B、咨询机构

　C、新闻媒体

　D、业主

　E、本企业员工

　77、物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在()

　A、办公室空间的合理配置

　B、共用空间的合理配置

　C、管理服务空间的合理配置

　D、设备空间的合理配置

　E、多部电梯的合理配置

　78、当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，这些主要租户( )

　A、应具备相互均等的财务能力

　B、所要求的租赁价格要相等

　C、所提供商品种类应搭配合理

　D、与次要租户提供的商品类型应互补

　E、都应被视为整个购物中心内的一部分

　79、零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有()等

　A、租户的声誉状况

　B、租户的财务能力

　C、租户的零售技术

　D、租户需要的服务

　E、租户组合

　80、下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有()

　A、因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品

　B、由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目

　C、因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品

　D、因技术进步造成的产品

　E、长期被搁置未使用的进口设备

中国***能不能快点给中国老百姓一个交待

今年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队5日表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。

一座城市有近381.2万套空置房，是个什么概念？我们不妨算几笔账：一是按照发布的数据，在总房间1320.5万套中，有381.2万套空置，也就是说空置房比例高达28.9％；二是按照目前大多小家庭有3口人计算，大约能容纳1143万人，而北京市现有人口才2000多万人；三是目前北京市楼价几何呢？笔者详查媒体得知，在5月份，二手房住宅成交均价为22021元/平方米；一手住宅均价为20227元/平方米。

由此可见，381.2万套空置房，不仅揭秘北京市商品房供大于求的现状，也戳破了动辄每平方米几万元虚高楼价的神话。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％~10％为合理区；在10％~20％为空置危险区；在20％以上为商品房严重积压区。但在北京，商品房空置率已经高达28.9％，而房价却依然高企，房产市场依然波澜不惊，这是为何？

答案无非有二：一是有钱的人太多。昆明市市长近日披露的“有权有钱部门的人员有四五套房子很普遍”，看来此言不虚。另外，日前有调查报告称，包括住房在内的中国城市家庭资产平均达到247万元，看来这也非杜撰。二是当前房子的固有功能异化。房子原本是用来住的，现在却异化成投资赚钱的工具。有钱人花大把钞票“炒房”，目的就是坐等房价升值或是出租渔利。这也恰是“热钱”汇集、且滚滚注入房产市场抬高楼价的原因之一。一座城市出现大规模的空置率，原因并不复杂，大抵如此。

北京如此，其他城市何尝不是？

如此高的空置率或许说明一个问题：即多年来，中央政府打压虚高房价的决心不可谓不大，出台的政策规定不可谓不严厉，但现实却是商品房成交量大幅降低了，而房价依然坚挺，原因之一就是包括“限购令”在内的各种抑制房价政策，只对现有购房需求有约束力，而对已有多套房者，却无相应的制约措施与手段。这就是很多人拥有“空房”却既不出售也不低价出租的病灶所在。

一边是房屋空置率高企，一边却是土地资源有限、住房需求“刚性”，两者对垒的结局是房价居高不下，百姓“持币观望”。其潜在的风险是，过高的楼房空置率造成的楼市泡沫一旦破灭，其对房产市场、相关上下游产业乃至整个国家经济，都会产生震荡，这是必须警惕和预防的。

在2011年，上海和重庆就推行房产税试点改革，日前住建部官员也表态“今年年内房地产税将扩大试点”。但是，房地产税一直是社会各界关注的焦点，褒贬不一，至今未能大面积施行。今天“381.2万套空置房”戳破了北京楼价虚高的神话，房产税之争也该尘埃落定。这是因为破解房屋空置率过高之道，除了及早实施房产税之外，恐怕别无他法。房产税虽然不是万能，但起码能通过税收手段，让多占房倒腾出来，扩大市场供应量，藉此拉低虚高的房价。这，显然是诸如“限购令”等政策所不能达到的奇效。

空置房不只是中国才有 看国外如何处置空置房

综观世界各国，几乎每个国家都存在空置房问题，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定还存在一些差异，规模大小不一，处置方式各异，但是目的只有一个，那就是让每一个国民都住有所居，安居乐业。

综观世界各国，几乎每个国家都存在空置房问题，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定还存在一些差异，规模大小不一，处置方式各异，但是目的只有一个，那就是让每

一个国民都住有所居，安居乐业。

法国位于欧洲西部，有6400多万人口，是世界上少有的较早征收空置税的国家。法国政府有一整套健全的建房、售房、购房的法律制度，如购房贷款的审查制度、新旧房的纳税制度、防止倒房的权限制度、买房租房的转换制度、廉价住房的分配制度等等。这些法规从根本上保证了国民的最低利益，不至于使人们因为房价问题而过分紧张。法国人讲究诚信，居民交纳的大部分税目都由居民自己申报，空置税也是如此。许多法国人拥有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，该套住房则需按面积交纳空置税。一旦作假，将会受到严厉处罚。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。如果纳税人拒不交税，税务部门有权实施经济处罚。如果纳税人拒不接受处罚，将遭到司法起诉。与此同时，法国政府还征收高额遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值极度缩水。此外，法国的廉租房制度也是政府调控房价的最有效手段。法国政府规定，在人口超过5万的城镇中，廉租房在全部住房中的比例不得低于20%，否则，地方行政领导部门将受到“处罚”。由于廉租房的租金通常只有市场价格的 1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。目前，法国全国17%的人住在总数约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%。由于大量廉租房的建设，投机商在房地产市场上少有机会，法国房价几十年来一直比较稳定。从某种程度上讲，法国的廉租房制度构成了法国社会的“稳定剂”。

在英国，由于居民登记的数字化、实名制和系统化，任何居民都有个人数据库，这些数据库中存有居民的姓名、年龄、职业、住址等详细信息，相关人员只要输入个人信息关键词即可获得所有信息。英国法律允许新购第二套住房的产权持有者有2年的免税时间，供他们决定两套住房中的一套作为第一住房，而另一套住房则要照章纳税。英国政府对第二房产主征收两到三倍的家庭税、建立全国第二处房产登记制和引进对第二处房产的新交易税率。布朗政府新近推出的公屋冲击计划使英国房价快速逆转。明确英国政府有责任建立更多的公屋来冲击市场，将那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群解救出来。

韩国，住宅的占有并不平均，有54.6%的家庭是有房户，许多人还拥有多套住宅，同时还有近45%的家庭没有自己的住宅。显然，多套住房拥有者是为了投资而购房。韩国政府为了重拳打击房地产投机，对一户两宅及以上的家庭转卖二手房，将交易税率由原来的买卖差价的 9%—36%提高到一律为50%；政府从 2005年开始征收综合不动产税，征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%—3%；对多套住宅拥有者进行税务调查，对搞房地产投机得来的利润课以重税；新住宅要完成 80%的工程量才允许卖“楼花”等。韩国为解决低收入家庭住房困难，由政府出资或资助建设了大量公租房，以低廉价格出租给占人口10%的最低收入家庭。这些措施有力地打击了房地产投机，促进了市场的健康平稳发展。

荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过 12个月。

瑞典，针对空置房的措施更为有力。为了遏制空置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此下策主要是认为空置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格，使得公共支出激增。这些国家为何如此严厉地对待空置房呢？第一，严厉处置空置房是为了使有限的住房资源最大限度的得到利用。如果大量住房闲置，就会使得一部分人的居住空间受到挤压。第二，严厉处置空置房是为了打击房屋囤积，抑制投机炒作，平抑房价。第三，严厉处置空置房是为了节约土地，提高土地利用率。政府通过严厉措施抑制空置房，等于间接提高了土地的利用率，避免了土地浪费。

美国财税制度严格限制炒房，住房转让要收15%的资本得利税，还有交易价格1%～5%的营业税。住房出租照样收税，税率是租金的30%左右。美国保险公司也打压空置住房，有的保险条款规定，如果承保人离开房屋超过30天，而又没有新房客入住，保险合同自动终止。因为空置住房发生意外损失的几率很大，如水管破裂，由于无人察觉，对房屋的损害会不断扩大。如给空置住房上保险，保费要比有人居住的住房高50%到60%。

中国作为世界上最大的房产市场，至今不统计住房空置率，这让人不可理解。现在，谁也说不清中国有多少住房，多少房子有人居住，多少房子无人居住。但从媒体曝光的一个个“鬼城”可以想象，中国的住房空置率已经高得惊人。新华网2010年7月7日的一篇报道更是让人触目惊心，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。

　 2011年11月29日，美国彼得森国际经济研究所高级研究员尼古拉斯·拉迪在出席亚太经济政策会议时表示，中国实际利率为负会催生房地产泡沫，经济快速增长的势头可能会因此中断。

可见，中国房产泡沫在世界经济学界已成共识，政府必须尽快在全国推广房产税，采取有力的财税手段调控房价，抑制房产投机炒作。同时，尽快引入住房空置率的统计，把住房空置率作为住房调控的一个指标。

其实，住房空置率的统计并不复杂，电力公司就可以进行概略统计。如果电表一年的计量低于正常使用值的30%，我们就可以认定这套住房空置。目前，中国家庭平均用电量为每月110千瓦时，一年为1320千瓦时，如果某套住房的用电量低于396千瓦时，我们就可以把这套住房统计为空置住房。

国家兴亡匹夫有责，这么浅显的道理，我们一介草民都能知道，不知道你们什么时间才能出行一点有用的方针，给中国人民一个交待，还老百姓安居乐业！

我实在是忍无可忍了！！！